الزامات اثربخشی افزایش تسهیلات برای خانه‌های قدیمی/ موانع تخصیص وام به املاک 25 ساله
براساس بخشنامه جدید بانک مسکن، از این پس تسهیلات بانکی از محل اوراق حق تقدم به واحدهای مسکونی دارای ۲۵ و ۳۰ سال ساخت نیز برای پرداخت می شود. این در حالی است که این امکان تا پیش از این برای املاک تا سقف سنی 20 سال ساخت از تاریخ صدور پروانه وجود داشت.
به گزارش پایگاه خبری تحلیلی استاد نیوز، در این بخشنامه آمده است: در محاسبه قدمت مسکن برای بانک تاریخ صدور پروانه ساختمانی و نه پایان کار، ملاک عمل است.
در همین راستا محمد حسن مرادی مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن گفته است: پیش از این اوراق تسهیلات مسکن به خانه‌هایی با عمر کمتر از 20سال تعلق می‌گرفت که طی بخشنامه جدید و در جهت آسان‌تر شدن شرایط برای خانه‌دار کردن اقشار جامعه، این زمان به 25 سال افزایش یافته است.
به گفته وی، واحدهای مسکونی با عمر 30 سال نیز در شهر تهران 45 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهر‌های بیش از 200هزار نفر 40 میلیون تومان، سایر شهر‌ها 35 میلیون تومان می‌توانند از اوراق تسهیلات استفاده کنند.
شرایط دریافت وام برای خانه های بالای 25 سال
بر اساس این گزارش، اگرچه اعلام شده است که سن مجاز بنا برای دریافت سقف وام مسکن از محل اوراق پنج سال افزایش یافته، اما لازم به ذکر است که دریافت این تسهیلات بانکی با شرایط خاصی همراه است.
ازجمله شروط دریافت سقف وام مسکن مقاوم بودن ساختمان ها است. بر همین اساس گفته می شود که هر خانه قدیمی امکان استفاده از تسهیلات بانک مسکن را نخواهد داشت و ابتدا باید احراز شود که ملک از استحکام بنا برخوردار است و آیین‌نامه 2800 (طراحی ساختمان‌ها در برابر زلزله) در ساخت و ساز آن رعایت شده است.
به گزارش «استادنیوز» شرط دوم برای اختصاص سقف تسهیلات مربوط به ارزش ملک خریداری شده است. تمام تسهیلات بانک مسکن اعم از تسهیلات از محل اوراق، صندوق پس‌انداز مسکن یکم و حساب پس‌انداز مسکن جوانان تا سقف حداکثر 80درصد ارزش ملک قابل پرداخت است. به این معنا که اگر سقف تسهیلات از 80 درصد ارزش کارشناسی ملک بیشتر باشد، در این صورت میزان تسهیلات پرداختی کمتر از سقف خواهد بود.
همچنین بر اساس اعلام بانک مسکن با تغییر شرط سنی بنا برای استفاده از تسهیلات اوراق، تغییری در اقساط پرداختی تسهیلات ایجاد نمی شود، اما در شرایطی ممکن است دوره بازپرداخت این تسهیلات برای املاک قدیمی‌ساز به زیر 12 سال کاهش یابد و درنتیجه رقم اقساط ماهانه آنها افزایش یابد.
ارتباط بین گرانی مسکن و معاملات خانه های قدیمی
در این میان آمار بانک مرکزی نشان می دهد، هرساله با افزایش قیمت مسکن معاملات املاک سن دار افزایش یافته است. این افزایش همواره به سمت املاک سن دار 10 تا 15 سال بوده و معاملات رسمی بازار هم نشان داده که این تمایل در طی سال‌های اخیر به سمت 15 تا 30 نیز گرایش مطلوبی داشته است. یعنی بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی برای پرکردن کاستی‌های هزینه‌کرد خود به سمت خرید املاکی با عمر بالای 15 سال رفته‌اند.
موافقان و مخالفان افزایش وام املاک سن دار
اما سوال این است که افزایش تسهیلات مسکن چه تاثیری در میزان معاملات واحدهای مسکونی با عمر بیش از 25 سال خواهد داشت؟
در پاسخ به این سوال، کارشناسان امور بانکی بر این باورند که افزایش تسهیلات برای املاک سن دار می‌تواند نتیجه مثبتی در رشد معاملات این املاک داشته باشد.
به عقیده آنها املاک نوساز در کشوربه دلیل نداشتن فاکتورهای خاص مانند مستندات تضمین کیفیت، برتری خاصی نسبت به املاک سن دار ندارند و مصرف‌کنندگان واقعی برای کاهش هزینه‌های خود به دنبال املاکی هستند که بتواند با کمترین دغدغه آن را خریداری کنند. بنابراین تصمیم به افزایش تسهیلات بانکی، صحیح است.
با این حال، گروهی دیگر از کارشناسان بر این باورند که در سال‌های اخیر به دلایلی نظیر پیچیدگی‌های دریافت تسهیلات مسکن، نرخ بهره بالا، ناکافی بودن تسهیلات و بروکراسی‌های سنگین، تسهیلات مسکن نتوانسته در توانمندسازی گستره بزرگی از بخش تقاضا مؤثر باشد و از همین رو چندان مورد استقبال قرار نگرفته است. بنابراین در تخصیص وام برای املاک سن بالا نیز این موارد باید لحاظ شود.
آنها همچنین با اشاره به تاثیرات مثبت و منفی تسهیلات املاک سن دار معتقدند: افزایش تقاضا برای دریافت تسهیلات املاک سن دار می‌تواند دو رویکرد مثبت و منفی را به همراه داشته باشد. نکته مثبت آن حضور مؤثر بخش تقاضا برای دریافت وام املاک سن‌دار و دومی کاهش فایل‌های املاک سن دار برای عرضه است. البته ممکن است این تسهیلات در نبود نظارت دقیق مورد سوءاستفاده دلالان قرار بگیرد.
در مجموع باید گفت؛ افزایش تسهیلات فوق به تنهایی درمانگر رکود تورمی و راهکار خانه‌دار کردن مردم نیست و مجموعه اقداماتی شامل افزایش مبالغ وام، کاهش قواعد دست و پاگیر، ارائه مبالغی به‌صورت بلاعوض و بدون بهره، نظارت بر عدم افزایش تورمی قیمت مسکن بعد از افزایش نرخ تسهیلات و نظارت بر حضور دلالان باید انجام پذیرد.
