مشاور حقوقی و سرمایه گذاری املاک و مستغلات در گفت‌وگو با «استادنیوز»:
سیاست‌های مقطعی اثرگذاری مثبتی در بازار مسکن ندارد
دکتر محمود حقیقت طلب، مشاور حقوقی و سرمایه گذاری املاک و مستغلات و مدرس مدعو دانشگاه های کشور، بر این باور است که تاکنون دولت ها در بخش تولید مسکن و ساختمان سیاست های غلط و اشتباهی را در پیش گرفته اند.
به گزارش پایگاه خبری تحلیلی استاد نیوز، دکتر محمود حقیقت طلب، مشاور حقوقی و سرمایه گذاری املاک و مستغلات و مدرس مدعو دانشگاه های کشور، بر این باور است که تاکنون دولت ها در بخش تولید مسکن و ساختمان سیاست های غلط و اشتباهی را در پیش گرفته اند. مشروح گفت و گوی با ما این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن را در ادامه این مطلب می خوانید:
آقای دکتر حقیقت طلب، سیاست های دولت در رابطه با تولید مسکن برای اقشار کم درآمد را که در قالب طرح اقدام ملی مسکن مطرح شده است، چطور ارزیابی می کنید؟
طبق تحقیقات انجام شده و اطلاعات به دست آمده، وقتی طرح های جدید دولت درخصوص تولید مسکن را با مسکن مهر به عنوان یک پروژه شکست خورده ملاحظه می کنیم، می بینیم که درواقع این قبیل سیاست ها از نوع سیاست‌های قطره ای یا مقطعی است و یا صرفا به منظور تبلیغات اجرا می شود و تاثیر چندان مثبتی در بازار مسکن به دنبال ندارد.
به طور نمونه پروژه شکست خورده مسکن مهر نه تنها تاثیر مثبتی در جهت کاهش قیمت ها و یا افزایش ساخت و سازها و تولید مسکن نداشت؛ بلکه به رقیب بخش خصوصی تبدیل شد و اخیرا هم در حال افزایش قیمت است؛ در حالی که از کیفیت مطلوبی برخوردار نیست.
در حال حاضر نیز مسئولان فعلی مجددا همان اشتباهی را مرتکب می شوند که در دولت های نهم و دهم نسبت به آنها منتقد بودند.
چه ایراداتی به این طرح وارد است که نمی تواند جوابگوی نیاز مسکن باشد؟
مسئله اول این است که با ساخت چند هزار واحد مسکونی اتفاق خاصی در بازار مسکن نمی افتد و تاثیر خاصی بر این بازار ندارد. از طرف دیگر به دلیل اینکه این واحدها با کیفیت نامناسب و در طولانی مدت ساخته می شوند، درنهایت با توجه به رکود تورمی و وضعیت اقتصادی موجود به لحاظ بالا بودن نرخ تورم، گروه‌های هدف گم می شوند و مخاطبان این واحدها به گروه های دیگری تبدیل می شوند.
اشتباه دیگر دولت آن است که متاسفانه دولت به دنبال آن است که خود این واحدها را بسازد و یا شنیده شده که قرار است بخشی از این واحدها را برای ساخت و ساز به وزارت دفاع واگذار کنند. یعنی دقیقا همان اشتباهات قبلی را تکرار می کنند و مشخص نیست که به چه دلیل اصرار به تکرار اشتباهات دیگران دارند.
بنابراین انتقادات نسبت به تعداد و کیفیت ساخت و سازها وجود دارد و ظاهرا باز هم یک چاه ویل و فروپاشی صنف پیمانکارانی قابل پیش بینی است که در مسکن مهر نابود شدند و دستاورد دیگری وجود ندارد.
در حال حاضر وضعیت بازار مسکن را با توجه به شرایط اقتصادی موجود چگونه ارزیابی می کنید؟
اولا برخلاف برخی رسانه ها که به مردم اعلام می کنند در بازار مسکن رکود وجود دارد؛ چنین نیست و درواقع رکود تورمی در بازار حاکم است.
دوما آمار رسانه‌ها حاکی از بهبود وضعیت اقتصادی کشور است. اما سوال این است که این موضوع بر اساس کدام برنامه و کدام شاخص اقتصادی عنوان می شود؟ آیا وضعیت بخش تولید ما بهبود یافته و از این بخش حمایت شده است؟ آیا قوانین تغییر پیدا کرده و قوانینی درجهت حمایت از تولیدکنندگان وضع شده است؟ آیا قوانین متناقضی که دست و پای بسیاری از تولیدکنندگان مخصوصا در صنعت ساختمان را گرفته، تغییر یافته و اصلاح شده است؟
از طرف دیگر تصور من این است که با توجه به نیاز دولت به ارز، هم اکنون دولت شرایط را به نحوی مدیریت می کند که ارز خانگی را به دست بیاورد و بعد ناگهان مانند سال 97 ما شاهد یک ابرتورم در تمامی بازارهای سرمایه خواهیم بود. چرا که دولت آمار واقعی از بدهی های خود را پنهان می کند. دولت آماری را می سازد و به جامعه انعکاس می دهد. این در حالی است که هیچ کارشناسی که دانش و تحقیقات لازم را در این بخش دارد، برنامه های فعلی دولت را تایید نمی کند.
بر این اساس، با توجه به تحقیقات و مطالعات و نظارتی که بر سطح کشور به عنوان محقق و مدرس دارم، متاسفانه آنچه می بینم بروز ابرتورم است. دولت در پی آن است که به طور مقطعی جو روانی ایجاد کند و نتیجه آن طبعا نتیجه مثبتی نخواهد بود.
در چنین شرایطی چه راهکار پیشنهادی را می توانید ارائه کنید؟
بهترین راهکار اعتماد به بخش خصوصی و محترم شمردن حقوق بخش خصوصی و برنامه ریزی دقیق در بخش مسکن است. بخش خصوصی باید در این برنامه ریزی حضور داشته باشند. نه اینکه وزارت دفاع به عنوان وزارتخانه ای که مسئولیت امنیت کشور را برعهده دارد، وارد حوزه ساخت و ساز و پیمانکاری شود. این روند اشتباه است و متاسفانه همین سیاست ها اقتصاد ما را به این نقطه رسانده است.
هر دولتی که روی کار می آید، منتقد طرح های شکست خورده دولت قبلی است. بنابراین ما راهی به جز در پیش گرفتن سیاست های تولیدمحور و سیاست های تشویقی برای تولیدکنندگان مسکن و انبوه سازان نداریم.
متاسفانه دولت با کمبود بودجه مواجه است و به همین دلیل طرح های تفصیلی در تهران و سایر شهرها دست می خورد و نهادهای متولی با فروش اراضی و املاک و تراکم فروشی، در طرح های تفصیلی دست می برند. تا زمانی که این سیاست های غلط اصلاح نشود، هر دولت دیگری که روی کار بیاید، همین وضعیت ادامه خواهد داشت.
