استاد اقتصاد دانشگاه تهران در گفتگو با «استادنیوز»:
برنامه‌های دولت در بخش مسکن «دلخوش کنک» است / وعده ارزانی مسکن با ساخت سالانه 100هزار واحد عملی نمی‌شود
این کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه ساخت سالانه 100 هزار واحد جوابگوی نیاز مسکن کشور نیست، در عین حال افزایش سقف تسهیلات مسکن را نامتناسب با افزایش قیمت مسکن برشمرد و تاکید کرد:« مشکل مسکن تا 20 سال آینده نیز با این روش‌ها حل نمی‌شود.»
پایگاه خبری تحلیلی استاد نیوز؛ بیت الله ستاریان، اقتصاددان و تحلیلگر بازار مسکن با اعتقاد به اینکه بخش مسکن به یک برنامه ریزی طولانی مدت نیازمند است، از برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی درخصوص رونق بازار مسکن انتقاد کرد. این کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه ساخت سالانه 100 هزار واحد جوابگوی نیاز مسکن کشور نیست، در عین حال افزایش سقف تسهیلات مسکن را نامتناسب با افزایش قیمت مسکن برشمرد و تاکید کرد:« مشکل مسکن تا 20 سال آینده نیز با این روش‌ها حل نمی‌شود.» مشروح گفتگوی خبرنگار «استادنیوز» با استاد اقتصاد دانشگاه تهران به شرح ذیل است:
آقای دکتر ستاریان، به نظر شما برنامه وزارت راه و شهرسازی درخصوص ساخت 400 هزار واحد مسکونی در کشور چقدر می تواند به تعدیل قیمت‌ها در بازار مسک کمک کند و اثربخش باشد؟
به عقیده من وزارت راه و شهرسازی و به عبارتی دولت صورت مسئله را به خوبی نمی شناسند. وقتی گفته می شود برنامه ما این است که 400 هزار واحد مسکونی ساخته شود، باید مشخص کنند که این واحدها در طول چند سال قرار است ساخته شود.
مسئولان وزارتخانه یک برنامه چهارساله ای را مشخص کرده اند که سالانه 100 هزار واحد مسکونی بسازند. ما فرض را بر این می گذاریم که این طرح بسیار موفق باشد، در شرایط عالی پیش برود و ظرف مدت 4 سال هم به اتمام برسد؛ یعنی سالانه 100 هزار واحد توسط دولت و یا با همراهی دولت ساخته شود. اما مسئله اینجاست که ما سالانه به ساخت حداقل یک میلیون و 300 هزار واحد مسکونی نیاز داریم و حال اگر سالانه 100 هزار واحد ساخته شود، چه درصدی از این نیاز را پوشش می‌دهد و می‌تواند موثر باشد؟ ما چگونه می‌توانیم وعده دهیم که با اجرای این برنامه، نرخ مسکن یکدفعه پایین می‌آید و برخی از کارشناسان وعده ارزان شدن ملک را بدهند؟
ما نمی‌‌توانیم با ساخت سالانه 100 هزار واحد وعده ارزان شدن مسکن را بدهیم؛ در حالی که با کسری بین 700 تا 800 هزار واحد مسکونی مواجهیم. این ارقام نشان می‌دهد که دولت تصور می‌کند نیاز کشور به مسکن ساخت سالانه 300 هزار مسکن است و می‌تواند با تولید 100 هزار واحد مسکونی کمک شایانی به این بخش بکند.
از این رو به نظر من این برنامه اصطلاحا جزو برنامه‌های فرافکنی است و به عنوان یک طرح مطرح می‌شود تا صرفا عنوان شود که اقدامی در بخش مسکن انجام شده است. همچنین وعده‌ای به عامه مردم می‌دهند که از این آمار و ارقام اطلاعاتی ندارند تا جو را آرام کنند. چرا که با گذشت بیش از 4 ماه از سال، باید بخشی از این 400 هزار واحد تمام می‌شد و تا انتهای سال نیز 100 هزار واحد به اتمام می‌رسید. اما اینکه این تعداد واحد تا پایان سال ساخته شود، قابل بحث است و باید دید که محلی از اعراب دارد یا چنین نیست.
یک موضوع دیگری که در وزارت راه و شهرسازی مطرح شده، افزایش سقف تسهیلات مسکن به منظور بالابردن توان مالی متقاضیان خرید مسکن است. این سیاست وزارتخانه را چقدر در این زمینه موثر می بینید؟
وقتی وزارت راه و شهرسازی افزایش سقف تسهیلات مسکن خانه اولی‌ها را مطرح می‌کند، باید ببینیم این درصد افزایش قیمت به چه میزان است و درصد افزایش تسهیلات نسبت به درصد افزایش قیمت مسکن چقدر بوده است. امسال در حالی رقم تسهیلات مسکن را 25 درصد افزایش داده اند که طبق آمار رسمی دولت، نرخ مسکن 105درصد افزایش پیدا کرده است. پس طبیعی است که افزایش تسهیلات به این میزان تاثیری نخواهد داشت.
از سوی دیگر این سوال مطرح است که آیا بانک‌ها می‌توانند سالانه 800 هزار فقره تسهیلات مسکن اعطا کنند که مدعی شوند با این افزایش تسهیلات می‌توانند مشکل بخش مسکن را حل کنند؟ توان بانک ها برای پرداخت تسهیلات به 100 هزار واحد نمی‌رسد و با این حجم تسهیلات نمی توان ادعا کرد که می‌توان مشکل بخش مسکن را حل کرد. این برنامه جزو برنامه‌های «دلخوش کنک» برای خود دولت و مردمی است که در جریان این اخبار قرار می گیرند.
اما درواقع وقتی از نظر علمی مطالعه می‌‌کنیم، می‌بینیم که اصلا قابل طرح کردن نیست و اینکه چرا از سوی دولت طرح می‌شود و می‌خواهند چه نتیجه‌ای از آن بگیرند، نامشخص است. نباید انتظار داشته باشیم که کسی از غیب بیاید و مشکل مسکن را حل کند. بدیهی است ما در سال های آتی با مشکل مضاعف و بزرگتری در بخش مسکن روبه‌رو خواهیم شد؛ چنانچه امسال نسبت به چند سال قبل برخورد کردیم.
در چنین شرایطی چه راهکار پیشنهادی برای بازار مسکن می توان ارائه کرد؟
ما هربار می‌بینیم که اتفاقاتی در بخش مسکن رخ می دهد. قیمت مسکن رشد می‌کند و نرخ آن در محدودح بالایی افزایش می‌یابد. در طول 40 سال اخیر این رویه به طور مرتب در هر دوره‌ای تکرار شده است. در دوره رونق و در دوره رکود حرفهای مشابهی از سوی دولت عنوان می‌شود و این مباحث ادامه دارد. اما باید توجه کرد که بخش مسکن به یک برنامه‌ریزی حداقل 20 ساله نیاز دارد و نباید حرفهای تکراری در این بخش بیان شود.
تاثیر افزایش و نوسانات نرخ ارز روی بازار مسکن را چگونه می‌بینید؟
بازار ارز و طلا یک بازار کوتاه مدت است. یعنی این بازارها در کوتاه‌مدت سرمایه‌ها را به خود جذب می کنند و دوباره به سمت کالاهای سرمایه‌ای اصلی باز می گردانند. از آنجایی که در ایران، مسکن کالای سرمایه‌ای اصلی محسوب می شود، این سرمایه‌ها به سمت مسکن برمی‌گردند.
همیشه روند به این صورت بوده که وقتی بازار ارز رونق پیدا می کند، سرمایه‌ها را به سوی خود جذب می‌کند و به این ترتیب به مدت بسیار کوتاهی منجر به بروز رکود در بخش مسکن می شود. اما درنهایت این سرمایه‌ها با یک ارزش افزوده بیشتری دوباره به بخش مسکن برمی‌گردد؛ در حالی که افزایش نرخ مضاعفی را در این بخش ایجاد می‌کند.
ما هر پارامتری را که در اقتصاد تحلیل می کنیم، به این نتیجه می‌رسیم که مشکل مسکن تا 20 سال آینده نیز با این روش‌ها حل نمی‌شود و به طور قطع امسال قیمت مسکن کاهش پیدا نمی کند.
